Louer un logement en Israël : bail, garanties, compteurs

Tout francophone qui signe un bail résidentiel en Israël, avant ou après l’alya.

Ce parcours couvre : Vérification du propriétaire (nessah tabou), frais d’agence, loi « location équitable » de 2017, clauses du bail (indexation madad, option, clause de sortie, annexes), garanties plafonnées et non plafonnées (arvout bancaire, chèque de garantie, shtar hov, garants), état des lieux, compteurs et arnona, restitution de la garantie.

10 étapes149 ₪31 affirmations vérifiées · 8 en cours de vérification · 20/07/2026

Les deux premières étapes, en accès libre

Extraites telles quelles du parcours. Chaque règle porte sa date de vérification et sa source officielle ; les points non recoupés sur le texte officiel sont signalés « à confirmer ».

Écartez les annonces piégées avant de visiter

Les schémas de fraude locative signalés par la presse israélienne et la jurisprudence citée par des cabinets sont récurrents : un « propriétaire » qui n’est pas le propriétaire, un loyer nettement sous le marché avec urgence fabriquée, un acompte demandé avant la visite ou pour « bloquer » le logement, un même appartement loué à plusieurs locataires en parallèle. Aucun texte n’oblige à verser quoi que ce soit avant la signature d’un bail. Trois vérifications : ne payez rien avant d’avoir visité et vérifié le propriétaire au registre foncier ; comparez le numéro de teoudat zehout (תעודת זהות) du signataire avec le propriétaire inscrit (ou exigez une procuration écrite) ; payez de manière traçable, virement ou chèque à l’ordre du propriétaire inscrit, jamais d’espèces sans reçu. En cas de fraude, la plainte se dépose auprès de la police israélienne, y compris en ligne.

Vérifiez le propriétaire au registre foncier

L’extrait du registre foncier (nessah tabou, נסח טאבו) liste les propriétaires inscrits, les hypothèques, les saisies et les restrictions sur le bien. Il se commande en ligne sur le site du cadastre du ministère de la Justice (mekarkein-online.justice.gov.il, service gov.il « הפקת נסח טאבו ») : bloc (goush, גוש) et parcelle (helka, חלקה), paiement de la redevance en ligne, extrait signé électroniquement reçu par email en quelques minutes. Le goush-helka figure sur un avis d’arnona du logement ; un propriétaire qui refuse de le communiquer est un signal d’alerte. Biens non enregistrés au tabou : demandez un titre équivalent (ishour zekhouyot, אישור זכויות).

Documents à réunir

Extrait du registre foncier (nessah tabou) ou titre équivalent · נסח טאבו / אישור זכויות
Numéro de bloc et de parcelle (goush-helka), sur un avis d’arnona du logement · גוש וחלקה

Date limite : Avant tout versement et avant la signature du bail

La suite du parcours

Étapes 3 à 10, comprises dans le parcours : contenu détaillé, documents, dates limites calculées sur votre situation.

3Frais d’agence : rien sans commande écriteSelon votre situationRéserver
4Vérifiez ce que la loi de 2017 impose à votre bailRéserver
5Passez les clauses du bail au cribleRéserver
6Cadrez les garanties demandéesRéserver
7Signez, puis faites l’état des lieuxRéserver
8Mettez les compteurs et l’arnona à votre nomRéserver
9Pendant le bail : réparations, visites, vente du logementRéserver
10Fin de bail : préavis, restitution du logement et de la garantieRéserver

Réserver au prix de lancement · 149 ₪Voir tous les parcours

L’ouverture des paiements est en préparation : les parcours seront activés au lancement. Remboursement sous 30 jours, sans justification à fournir. Le montant d’un parcours est crédité sur AlyaKit Intégral pendant 30 jours.

Documents du parcours

Extrait du registre foncier (nessah tabou) ou titre équivalent · נסח טאבו / אישור זכויות
Numéro de bloc et de parcelle (goush-helka), sur un avis d’arnona du logement · גוש וחלקה
Projet de contrat de location, annexes comprises · חוזה שכירות
Liste écrite des garanties demandées, avec le montant de chacune · פירוט הבטוחות
Bail signé (votre copie) · חוזה שכירות חתום
Photos datées du logement, des défauts et des compteurs · תיעוד מצב הדירה והמונים
Relevés des compteurs à l’entrée · קריאת מונים
Teoudat zehout · תעודת זהות
Photos datées et relevés des compteurs à la sortie · תיעוד מצב הדירה ביציאה
Commande écrite d’agence signée (avant toute visite facturable) · הזמנה בכתב · facultatif
Demandes de réparation écrites et datées (emails, messages) · פניות בכתב למשכיר · facultatif

Dates limites du parcours

Étape 2 · Avant tout versement et avant la signature du bail
Étape 7 · Le jour de la remise des clés
Étape 8 · Dès l’entrée dans le logement (la facturation court depuis le relevé d’entrée)
Étape 9 · Réparations : 30 jours après votre demande écrite, 3 jours si le défaut est urgent
Étape 10 · Restitution de la garantie : au plus tard 60 jours après la remise des clés

Sources et vérifications

31 règles vérifiées sur source officielle8 points en cours de vérification

Toutes les sources ont été consultées le 20 juillet 2026. Le détail affirmation par affirmation figure dans le registre des sources de ce parcours.

Loi sur la location et le prêt à usage, 1971, telle que modifiée par l’amendement « location équitable » de 2017 (texte consolidé, Wikisource hébreu) : bail écrit, contenu obligatoire, logement habitable, réparations, répartition des paiements, plafond et restitution des garanties (y compris l’extension du 30 septembre 2026), option, résiliation sans faute, vente du logement, dispositions impératives.
Loi sur les agents immobiliers, 1996 (texte consolidé, Wikisource hébreu) : licence, commande écrite, interdiction de rédiger des documents juridiques.
Ministère de la Justice, cadastre (gov.il) : commande en ligne du nessah tabou et contenu de l’extrait.
Municipalités : Tel Aviv-Jaffa (changement d’occupant arnona en ligne) ; Jérusalem (inscription du locataire).
Kol Zchut a servi au repérage (portail des locataires, plafond des garanties) ; les faits marqués « vérifié » ont été recoupés avec les textes consolidés.
Les procédures des compagnies (IEC, sociétés des eaux, fournisseurs de gaz) sont décrites d’après leurs canaux publics ; les points marqués « à confirmer » dans le registre des sources de ce parcours sont à vérifier auprès du fournisseur concerné. Les schémas d’arnaque décrits à l’étape 1 sont documentés par la presse et la jurisprudence citée par des cabinets, pas par une page officielle unique : ils sont marqués « à confirmer » en tant que constats, les parades citées reposant, elles, sur des règles vérifiées.

Ce guide est fourni à titre d’information générale. Il ne constitue pas un conseil juridique. Les démarches décrites peuvent être effectuées gratuitement auprès des administrations concernées. Pour un bail qui engage des sommes importantes ou une situation particulière, adressez-vous à un avocat.

AlyaKit est un service d’information privé et indépendant, non affilié aux administrations françaises ou israéliennes. Ce parcours fournit une information générale, pas un conseil fiscal ni juridique ; les démarches décrites peuvent être effectuées gratuitement auprès des administrations concernées. Pour une situation particulière, adressez-vous à un professionnel habilité.

Avant l’ouverture des paiements

Les paiements ouvrent au lancement. Laissez votre adresse pour bloquer le prix de lancement de ce parcours.

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Louer un logement en Israël : 149 ₪, prix de lancement